不少人看衰青埔機能與發展 在地人反駁:這幾年漲得兇

不少人看衰青埔機能與發展 在地人反駁:這幾年漲得兇
(强制口中插入)

原PO觀察桃園青埔的新房子很多,但居住人口似乎沒有太多。聯合報系資料照片/記者曾增勳攝影

雙北的高房價讓不少人爲之卻步,想買房的人只能「外擴」往其他縣市尋找合適的物件,而桃園有高鐵、捷運通過,成爲不少人的目標,其中青埔詢問度最高。有一名女網友好奇桃園在地人是如何看待青埔的房子,而貼文也引起不少激辯。

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原PO在臉書「買房知識家」發文,她觀察到目前桃園青埔地區新房子蓋很多,但居住的人口好像沒有太多,因此想請教桃園在地人如何看青埔高鐵的房子,以及未來的發展。

貼文引起兩極看法,有過來人看衰,「我都覺得盤子纔買青埔,光買個東西就要跑很遠,再便宜都不買。機能有夠差,那邊比較適合有錢人養老」、「我覺得買東西不方便!大約要20年所有店家纔會集中」、「那裡除了房子多,真的什麼東西都沒有,想要買個東西或吃的,應該要跑老遠,非常的不方便。那裡要發展起來,應該還需要很多年」、「我是看工作機會,去哪裡能做什麼,所以後來我就買A7,青埔沒有什麼工作機會,A7去臺北上班也不會太遠」、「炒作痕跡明顯,生活機能並沒有很好,當然新興社區本來一開始生活機能不好是正常的,隨着人口慢慢入住,生活機能纔會慢慢完善,但是這麼一個新興社區,卻因爲炒作的關係,弄出讓人無法接受的房價」。

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但也有在地人反駁,「我在這十幾年了,從早期的野狗比人多已經發展起來了,怎麼還有說人口少的問題呢」、「人來了,生活機能就上來了。現在這個價,將來發展起來就不只這個價了」、「靑埔環境不髒亂,空氣還不錯,交通也便利,我這個鄉下人(鹿港),也喜歡」、「青埔人口一直成長,青埔國小總量管制,青埔國中現在也不夠用,說人口少學校總不會騙人吧」、「十年前一堆網友喊鬼城,這幾年漲得有夠兇,只能說網友的話聽聽就好,什麼房價要崩盤了我至少聽了十年」。

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圖/NEXON Games/アビドス商店街

NEXON 學園美少女手遊《蔚藍檔案》今(23)日於 Anime Japan 2024 公開改編動畫新情報,首度揭露風紀委員會成員人物設定圖畫。

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《蔚藍檔案》預計於 4 月 7 日首播,將以阿拜多斯高中的「對策委員會」爲核心,展開一連串的故事。配合動畫準備在下個月開播,官方釋出放送直前 PV,除了前述的對策委員會成員,便利屋 68 四人組也登場。

不只這兩組人馬,遊戲內劇情分量吃重的格黑娜風紀委員會預計也有戲份。官方在展覽 Day 1 的直播活動中公開陽奈、亞子等人的設定插畫,搶先一睹人物立繪到各個表情變化。其中亞子的厭惡表情格外吸睛,無奈的斜視眼神,一整個鄙視與厭世感滿滿。

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圖/NEXON Games/アビドス商店街

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圖/NEXON Games/アビドス商店街

除公開全新人物設定畫,直播期間亦確認會和日本娛樂場所 ROUND1,合作期間從 4 月 10 日到 7 月 7 日,茜香扛着球棒,對着老師笑,笑得老師心裡發寒(沒)。

圖/NEXON Games/アビドス商店街

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住建部部長倪虹:今年再改造5萬個老舊小區

住建部部長倪虹:今年再改造5萬個老舊小區

北京商報訊(記者 王寅浩) 3月9日,在十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上,住房和城鄉建設部部長倪虹表示,今年打算再改造5萬個老舊小區,建設一批完整的社區。

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倪虹稱,2023年全國實施各類城市更新項目有6.6萬個,完成投資2.6萬億元,其中新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個,惠及2200多萬居民;加裝電梯3.6萬部,增設停車位85萬個,養老托育等社區服務設施2.1萬個;改造燃氣等各類管道約10萬公里;建設口袋公園4100多個、綠道5300多公里,拓展了草坪開放空間1.1萬公頃。

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別太期待房價降?虛坪改革砍浮濫公設 業者指仍看「總價」:僅帳面上公設比變少

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內政部推動虛坪改革,第一刀就砍向停車位公設問題。停車空間定義爲專有部分後,雖嘉惠沒買車位的人,但有車位的民衆應會發現持有坪數大增,而政府管制虛坪之後,建商對於公設興建將更爲保守。圖/聯合報系資料照片

內政部長林右昌今天公佈虛坪改革方案,林右昌預估上路後,可將公設比合理降到25%至30%左右,希望減少不必要公設及虛坪。房仲業者表示,雖然「帳面上」公設比變少,但建商的必要建造成本還是存在,很可能反映在每坪單價上,亦即買房還是看「總價」,民衆不用對降價太過期待。

內政部的虛坪改革方案主要採取兩大策略,包含停車空間重新定義爲專有部分,及增訂管委會設置面積的合理標準。

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林右昌表示,以現有規定,法定停車空間被列爲「共有部分」,部分開發商將大部分車道以公設方式登記,由所有購屋人共同分擔,沒買車位的人也要負擔車道公設;買車位的人,買了車位卻又要再負擔一次車道公設。未來法定停車空間改爲「專有部分」後,停車空間與居住公設就可以明確區分,並讓停車空間的負擔更加公平合理,這部分將透過修正「公寓大廈管理條例」來達成。

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林右昌也說,現有的免計容積空間有一個合計上限的規定,在扣除避難、救災及機電維生等空間後,如果還有餘額,部份建商就會以管委會空間名義,包裝成非必要的娛樂交誼等空間進行銷售,導至市面上只剩下高公設比的產品。本次改革方案,增訂管委會設置面積的合理標準,並訂出上下限規定,避免浮誇不實用的公設。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認爲,停車空間登記制度改革、增訂管委會空間設計標準兩大方向是目前影響較小的改革方式,其中停車空間定義爲專有部分後,雖嘉惠沒買車位的人,但有車位的民衆應會發現持有坪數大增,而政府管制虛坪之後,建商對於公設興建將更爲保守。

信義房屋專案經理曾敬德說,虛坪改革如果真的上路後,公設比可望漸趨合理,但開發商也會試算,怎樣纔不會影響整個案件的總銷售金額,這像是一道數學題,雖然「帳面上」公設比變少,但建商的必要建造成本還是存在,很可能反映在每坪單價上,亦即買房還是看「總價」,民衆不用對降價太過期待。

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西安滻灞國際港7宗389畝地將於3月出讓 總起始價47.2億元

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觀點網訊:2月15日消息,西安滻灞國際港7宗389畝地將於3月出讓,總起始價47.2億元;其中5宗地爲商住用地,2宗地爲商服用地。

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出讓文件顯示,GW1-16-6、GW1-16-8、GW1-16-9三宗地將於3月6日以拍賣的形式出讓,按照價高者得爲原則確定競得人。具有房地產開發資質的企業,除法律、法規和政策性文件另有規定及經覈實有閒置土地、在以前土地招拍掛出讓中有違約行爲的單位外,均可參加競買。同一企業及其控股的各個公司不得參與同一宗地的競買。

另據出讓要求,該三宗地競得人均須按西安市居住區公建配套設施建設管理相關規定,按照規劃條件書配建要求在宗地內建設各類公建配套設施。其中將宗地1配套的3146平方米幼兒園(公辦預留)建成後無償移交給西安滻灞國際港教育局,390平方米社區配套用房(社區黨羣服務中心)、270平方米養老服務用房無償移交給西安滻灞國際港公共服務局;將宗地2配套的200平方米託兒所無償移交給西安滻灞國際港教育局,150平方米社區配套用房(社區黨羣服務中心)、100平方米養老服務用房無償移交給西安滻灞國際港公共服務局;將宗地3配套的300平方米託兒所無償移交給西安滻灞國際港教育局,220平方米社區衛生服務站、340平方米社區配套用房(社區黨羣服務中心)、330平方米養老服務用房無償移交給西安滻灞國際港公共服務局。由西安滻灞國際港住建部門負責監管落實。三宗地均須按照《關於印發裝配式建築範例城市建設工作方案的通知》(市政辦函〔2021〕95號)要求採用裝配式技術建設;三宗地建築設計均須滿足《西安市居住區規劃設計指導意見》(市政辦發〔2021〕3號)。

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另外,CB3-2-139、CB3-2-149、CB3-2-141、CB3-2-156四宗地網上掛牌報價截至時間爲2024年3月13日16時整。

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其中,CB3-2-149、CB3-2-156宗地競得人須按西安市居住區公建配套設施建設管理相關規定,按照規劃條件書配建要求在宗地內建設各類公建配套設施。將CB3-2-149宗地規劃條件中配套的1000平方米文化活動站建成後無償移交西安滻灞國際港宣傳文體局,將800平方米社區服務站、270平方米社區衛生服務站、400平方米養老服務用房、500平方米社區配套用房(黨羣服務中心)建成後無償移交西安滻灞國際港公共服務局;將CB3-2-156宗地規劃條件中配套的5250平方米幼兒園建成後無償移交西安滻灞國際港教育局;將300平方米養老服務用房、450平方米社區配套用房(黨羣服務中心)建成後無償移交西安滻灞國際港公共服務局。由西安滻灞國際港住房和城鄉建設局負責監管落實。

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另悉,四宗地均須按照《關於印發裝配式建築範例城市建設工作方案的通知》(市政辦函〔2021〕95號)等文件要求採用裝配式技術建設。CB3-2-149、CB3-2-156宗地建築設計均須滿足《西安市居住區規劃設計指導意見》(市政辦發〔2021〕3號)。

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今日,北京市規自委正式掛牌出讓兩宗地塊,分別位於海淀區和大興區。

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北京市海淀區海淀北部中關村翠湖科技園B地塊土地一級開發項目HD00-0305-0024地塊

土地面積:25268.17平方米

用地性質:R2二類居住用地

地上建築控制規模 :≤45482.71平方米

交易起始價:25.1億

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容積率:1.8

控高:36米

預申請保證金:51000萬元

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土地開發程度:五通一平

位置:海淀區溫泉鎮

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地塊掛牌出讓競買申請起始時間爲2024年1月15日9時起,競買申請截止時間爲2月21日17時止;掛牌競價起始時間爲2月4日9時起,掛牌競價截止時間爲2月22日15時止。

交通方面,與地鐵16號線稻香湖站和屯佃站直線距離約2公里。

商業方面,有天蘭商場、物美溫泉品超市等。

教育方面,有中國科學院第三幼兒園翠湖分園、北部新區科學城北區實驗幼兒園、北京市海淀區立新幼兒園等。

生態方面,有太舟塢公園、畫眉山濱水公園、溫泉公園等。

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北京市大興區西紅門鎮DX04-0102-6035地塊

土地面積:47035.474平方米

用地性質:R2二類居住用地

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地上建築控制規模 :≤117588.685平方米

交易起始價:42.4億

容積率:2.5

控高:45米

預申請保證金:85000萬元

土地開發程度:四通一平

位置:大興區西紅門鎮

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地塊掛牌出讓競買申請起始時間爲2024年1月15日9時起,競買申請截止時間爲2月21日17時止;掛牌競價起始時間爲2月4日9時起,掛牌競價截止時間爲2月22日15時止。

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項目旁的橡樹灣已網籤479套,網籤均價約6.45萬元/平方米。

交通方面,附近2公里內有高米店北、西紅門和高米店南三個地鐵站。

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商業方面,有北京薈聚、綠地繽紛城、西紅門新光界等。

醫療方面,有北京大學第一醫院、北京市大興區西紅門醫院等。

教育方面,有北京市大興區星星學校、首都師範大學學前教育學院附屬幼兒園、北京景山學校大型實驗學校等。

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生態方面,有北冰洋義利園區、興海公園等。

受惠大量交屋、工作天數完整 全臺移轉1月罕超過12月

受惠大量交屋、工作天數完整 全臺移轉1月罕超過12月

據各地官方資訊統計,1月移轉因大量交屋加上工作天數完整,總量罕見超過12月。 圖/信義房屋提供

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根據六都最新公告1月移轉棟數表現,六都1月的移轉棟數爲2.5萬棟,年增98%且月增5%,主因受大量交屋影響與1月工作天數沒有農曆年節干擾,移轉棟數罕見超過12月份。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,今年1月工作天數正常,加上去年11、12月市場交易穩定,幾乎沒受到選舉影響,另外,去年新成屋的完工數量也相當大,會明顯拉擡建物買賣移轉棟數,今年1月則出現罕見移轉棟數超越12月的現象。

臺北市1月建物買賣移轉棟數2891棟,月增21%,新北市1月房市交易移轉棟數共計5,780棟,月減約0.8%,桃園市4359棟月增12%,臺中市5373棟,月減6%,臺南市2447棟月增2%,高雄市4149棟月增17%。

曾敬德表示,由於1月份的工作天數完整,加上交屋狀況持續,移轉棟數維持較高水準,但相對的等到2月過後公佈的移轉棟數,就可能受到農曆年節影響,出現明顯量縮,不過前兩月的移轉仍有機會繳出年增的成績單。

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資料來源:各地政局、信義房屋不動產企研室彙整。 圖/信義房屋提供

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移轉單戶面積跌破30坪 信義房屋:高房價帶來小宅化

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據內政部統計,去年移轉單戶面積首次跌破30坪,信義房屋分析主要是高房價導致民衆「越買越小」。 圖/信義房屋提供

根據內政部統計月報資料顯示,去年建物買賣移轉的平均面積首度跌破30坪,平均約29.7坪,顯示在高房價的趨勢之下,民衆只能以有限預算換取購屋空間,若與10年前相比平均的買賣移轉面積就少了5坪,除了高房價問題之外,中南部地區居住型態從透天轉爲大樓,坪數減少最顯著,也是導致出現越買越小的主因。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,高房價相對的代價就是小宅化,臺北市很早就出現推案M型化,不過小宅化的經驗正逐漸從北部往南蔓延,尤其過去北部建商在房價上漲過程,對於控制坪數與總價相當有經驗,當這波非雙北地區的都會區房價開始飆漲,建商也複製北部小宅化的經驗到南部推案,加上住宅型態也由大坪數的透天轉爲電梯大樓,因此統計移轉的每戶面積越來越小。

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統計顯示,去年建物買賣平均移轉面積29.7坪,不僅是首度跌破30坪,也是史上買屋面積最小的一年,10年前建物買賣平均移轉面積還有34.6坪,20年前平均買賣移轉面積則還有46.6坪,越買越小的趨勢顯著。

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若以區域來看,平均購屋移轉面積最小的是北市的24.2坪,不過與10年前相比北市反而變化最小,變化最大的是南部區域,臺南與高雄10年來買賣移轉平均每戶就少了8坪,減少坪數遠勝於北部地區,即使臺中市也出現類似狀況,10年來平均建物買賣移轉面積每戶減少5.6坪。

曾敬德表示,中南部房價飆漲快速,開發商也縮小兩房三房的坪數空間,另外早年可能透天房價也不高,當時候購屋就可以直接買中古透天,不過現在透天的土地與房價高漲,加上人口結構也從大家庭轉換成小家庭的型態,購屋也從透天轉爲有電梯與社區管理的大樓產品,因此統計平均購屋面積出現明顯縮水。

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資料來源:內政部統計月報 單位:坪。 圖/信義房屋提供

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不只葦名劍法!《仁王》團隊新作《浪人崛起》4分鐘新預告秀武士滑翔

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圖/光榮特庫摩

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由光榮特庫摩旗下《仁王》開發團隊 Team NINJA 打造的武士新作《浪人崛起》,今(1)日在 State of Play 中公開全新遊戲概覽。19 世紀的武士不只會葦名劍法,還會滑翔!

遊戲概覽雖然僅約 4 分鐘,但包含多段實機畫面,演示了武士刀、長戟、槍、火焰噴射器等不講武德的武器。除此之外,官方也展示許多人物的移動方式,從標準的步行、騎馬,到滑翔跟繩索擺盪,讓玩家殺得敵人出其不意。

圖/光榮特庫摩

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圖/光榮特庫摩

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圖/光榮特庫摩

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圖/光榮特庫摩

《浪人崛起》將於 3 月 22 日推出,獨佔登陸 PS5。根據官方先前說法,團隊會深入描繪日本歷史的關鍵革命,其中着墨許多人不敢提及、極爲黑暗且醜陋的一面。

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圖/光榮特庫摩

中金:如何看待近期房地產政策的一系列調整?

中金:如何看待近期房地產政策的一系列調整?

近期房地產政策的出臺呈現出多角度、多部門、更靈活、更積極的態勢。自2023年12月起,全國及一線城市的房地產政策頻率和力度呈現明顯擡升態勢,可大體分爲三個條線:其一,自上而下更加積極的處理供給端信用問題及衍生風險,包括住建部和金融監管總局牽頭建立城市層面房地產融資協調機制[1],央行和金融監管總局發佈金融支持租賃市場發展[2]、做好經營性物業貸管理[3]的通知;其二,自上而下“充分賦予城市房地產調控自主權”[4],隨後廣州[5]對限購做明顯調整(即較大戶型取消限購,其他類型住房用於租賃或出售的不計入限購套數認定),此前在12月一線城市已在限購、限貸方面做過一些積極調整;其三,在“三大工程”建設方面推進融資支持和具體實踐,包括12月PSL餘額淨增3500億元,媒體報道的城中村改造、保障房建設的城市範圍擴容[6],廣州發佈《城中村改造專項規劃》[7],深圳發佈《關於積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》[8]等。1月25日在國新辦金融服務經濟社會高質量發展新聞發佈會上,金融監管總局明確表態“房地產…對國民經濟具有重要影響…金融業責無旁貸,必須大力支持”,房地產政策開始出現更積極的轉變。

一系列的政策調整在中短期內或視執行和跟進力度,在防範房企信用風險蔓延和平穩實體市場預期方面取得一定進展。從供給端來看,目前部分頭部的混合所有制及民營房企年內境內外公開債務到期壓力仍不小(例如,金地、萬科、龍湖、新城待兌付面值分別約爲186、290、137、70億元[9]),前述項目層面的融資協調機制和經營性物業貸安排如能充分落地,則有望在一定程度上緩解房企信用風險以及伴生的“保交樓”問題蔓延。中國房地產報在對城市房地產融資協調機制部署會的報道中提及“項目白名單盡職免責”這一關鍵信息,我們建議持續觀察該機制能否在一定程度上逆週期調節金融機構的過度風險厭惡傾向,並對此前融資相對緊張的部分房企有所側重。從需求端來看,考慮到城市房地產調控自主權的提升,繼廣州調整限購之後,我們預計接下來其他重點城市也將有所跟進,包括仍保留核心區限購的10個重點城市,仍高於最低首付比例標準的18個重點城市,一線城市或也有望視情況對部分區域的限購標準做一定程度的合理調整。但考慮到目前仍具備政策調整空間的城市已較爲有限,此前調整所取得的效果也多是局部性、階段性的,我們認爲相關政策或有望邊際略提振實體市場預期(例如,局部房價跌幅階段性略收窄),但或較難獨力從根本上推動量價有超季節性表現,仍須“三大工程”相關政策的協調配合。

當前實體市場表現仍偏疲弱,對需求端更加直接有力的支持或是發揮前述一系列政策調整的積極作用、推動行業基本面產生根本性變化的關鍵。今年1月以來房地產行業基本面整體延續去年末的特徵,新房銷售量處於較低水平(1月前三週新房銷售較12月下降40%,同比下降37%),房價延續下跌趨勢但降幅略趨緩(1月中上旬北上廣杭二手房掛牌價環比下降0.9%,11月和12月同期環比跌幅分別爲-2.1%和-1.2%),僅二手房成交量仍處於較高水平(1月前三週二手房銷售較12月微降8%,同比增長25%)。實體市場表現是當前居民收入、價格、交樓等多方面預期偏弱的綜合客觀反映,我們認爲在需求端更爲強力的逆週期調節對於打破預期負循環至關重要,這方面“三大工程”建設(尤其是以貨幣/房票爲主要補償形式的城中村改造)或是當前較爲可行的舉措,儘快形成“三大工程”實物工作量也是金融監管總局在國新辦新聞發佈會上提出的明確要求,爲此或需要在制度層面針對其推進過程中的一些關鍵堵點予以疏通,例如如何引導補償預期和補償方式、如何籌措啓動資金和配套融資等。如果能在這方面積極施爲帶動預期好轉,則此前已出臺的一些僅階段性發揮作用的政策也可能對市場有進一步的積極影響,從而帶動行業有根本性變化。

房地產板塊短期或存在交易性機會,更持續的估值修復或須待“三大工程”建設落地預期顯著增強或量價表現邊際企穩等催化。本輪房地產下行週期持續時間較長,期間板塊表現多次因政策預期快速反彈、而後再因基本面表現缺乏支撐及房企信用風險演繹而繼續下行,近期房地產政策的頻密出臺或再次爲板塊帶來了短期的交易性機會。考慮到前述對常規需求支持政策空間的研判、去年一季度較高的銷售基數、及馬上臨近春節的銷售淡季,我們預計短期基本面層面或難給予較強支撐,但須持續關注“三大工程”建設落地方面的機制設計與地方實踐,如能帶動其落地預期顯著增強及進一步的基本面表現企穩,則板塊或將迎來更持續的估值修復,屆時“三大工程”概念股和均好型龍頭房企將有所受益,在此之前仍建議關注資產質量和盈利能力較穩健的優質紅利股。

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